mercoledì 7 marzo 2018

Innovazione: realtà virtuale e video a 360° nell'ambito immobiliare... come sfruttare questa tecnologia?

Quando più di dieci anni fa ho visto i primi esperimenti di video a 360 gradi sono rimasto affascinato. Ho subito pensato che questa tecnologia sarebbe stata il futuro.
Con la (a volte preoccupante) velocità in cui si evolve la tecnologia, ciò che qualche anno fa era sperimentale oggi è una realtà. Anzi, siamo andati oltre... siamo passati alla "realtà aumentata", cioè la fusione di una ripresa video 360° reale con l'aggiunta di materiale "virtuale" creato da un computer.
Per fare un esempio pratico, oggi indossando un visore 360 gradi simile a questo,
saremmo in grado di girare la testa e vedere nel nostro visore, oltre a quello che ci circonda realmente anche oggetti in più. Ad esempio, passeggiando in un appartamento vuoto, nel visore noi vedremmo anche i mobili, creati ad arte da un computer, in tempo reale.
Nel video qui sotto (di un paio di anni fa), un blogger mostra come interagire con una casa riprodotta completamente in realtà virtuale. E' possibile cambiare i colori o i materiali di alcune parti dell'immobile.

La tecnologia 360 gradi permette di "immergersi" in un ambiente, che sia un video reale o completamente creato da un computer. Per questo motivo molto indicato per una visita "virtuale" preliminare di un immobile in vendita.

Ma come viene applicata la tecnologia 360° nel mondo immobiliare?
Negli ultimi anni si è sempre più sfruttato il video nella presentazione di un immobile. Intendo il video tradizionale...

magari con l'aggiunta di uno speaker che ne descrive le caratteristiche o addirittura di un presentatore nel video stesso.
Il video di un immobile è sempre stato considerato molto più efficace di tante parole o delle fotografie, infatti il sottoscritto ne ha realizzati diversi negli ultimi anni.
Il video è sempre stato adottato come visita preliminare di un immobile, prima di un eventuale sopralluogo fisico. L'unica limitazione di un video tradizionale, a differenza di una passeggiata nell'immobile, è sempre stata l'impossibilità di guardare ovunque, cioè lo spettatore è obbligato a guardare solo quello che il cameraman riprende con la videocamera.
Con l'avvento del video a 360 gradi anche questa limitazione è venuta meno, dando la possibilità all'utente di guardare in qualsiasi direzione durante il video.

Come siamo giunti a questa tecnologia?
Prima di arrivare ai video a 360 gradi si è passati dalle fotografie a 360°. Pure queste utilizzate anche in ambito immobiliare sotto forma di virtual tour fotografici, da almeno 10 anni.
Prima dell'avvento delle ultime fotocamere a 360 gradi, per realizzare un'unica foto sferica di un ambiente, bisognava fare diversi scatti dal centro della stanza, per poi caricare le foto in un software che cercava di correggere la distorsione ottica per poi fondere tutte le immagini in un'unica foto sferica. Negli ambienti piccoli, molto spesso quest'operazione non riusciva correttamente, creando fastidiosi difetti di "incollaggio" delle foto. Inoltre gli artefatti di correzione ottica delle foto, spesso  distorcevano la prospettiva, con il risultato di non far comprendere bene le dimensioni degli ambienti fotografati. Nelle foto all'aperto il problema era quasi impercettibile visto che la correzione ottica applicata dal software era molto inferiore.
Anche se tutte le grandi aziende informatiche, negli ultimi anni stanno lavorando sui video a 360°, i due fattori che fino ad ora hanno rallentato la diffusione di questa tecnologia, sono stati la complessità dell'attrezzatura che serve a fare riprese video a 360 gradi e la banda internet necessaria alla trasmissione di questi video. Con i passi da gigante della tecnologia, entrambi i problemi stanno quasi completamente scomparendo, infatti nei soli ultimi due anni stiamo assistendo ad una vera esplosione della "Realtà Virtuale" in tutti gli ambiti, non più solo nei videogiochi.
La "Realtà Virtuale" (Virtual Reality - abbreviato VR) è adottata in tutti i settori e in tutto il mondo, persino in Sud Africa troviamo aziende specializzate (ad esempio: https://vr360.co.za/).
L'Italia purtroppo, non è fanalino di coda, ma non può nemmeno vantarsi di essere pioniere nelle nuove tecnologie, specialmente quando si parla di tecnologie fruibili dall'utente comune.
Cavalcando l'onda innovativa, due anni fa anche l'ex presidente Obama ha utilizzato questa tecnologia per mostrare l'interno della Casa Bianca...

Nello specifico settore immobiliare, sempre più aziende adottano video 360° per mostrare gli immobili in vendita. Tutti i canali televisivi più importanti hanno parlato dell'argomento, CNN, CNBC ecc...




Ci sono aziende che adottano la realtà virtuale creando modelli dettagliati dei complessi residenziali che si intendono costruire e li propongono in visione ai potenziali futuri acquirenti. Quest'ultimo, semplicemente indossando un visore 360°, può fare una passeggiata nel futuro appartamento e persino interagire con alcuni oggetti...

Ci sono aziende, invece, che hanno ideato una speciale macchina fotografica (Matterport) che è in grado di scattare fotografie a 360 gradi e da queste immagini (molto precise) ricreare un modello 3D dell'immobile.
Con questa tecnologia, ad esempio, se si volesse ristrutturare casa, creando un modello 3D dalle foto dei vecchi ambienti, sarebbe possibile fare tutte le modifiche necessarie al progetto e vederle in anteprima con un visore 360°. Qui ne parlano alla CNN...

C'è chi invece ha progettato un robot che automaticamente gira negli ambienti, scatta foto e fa riprese video. VirtualAPT (https://virtualapt.com)


Se si volesse approfondire l'argomento con delle letture ci sarebbe solo l'imbarazzo della scelta. Nel mondo troviamo migliaia di articoli sulla Realtà Virtuale applicata all'immobiliare. A partire dalle grandi testate economiche internazionali come Forbes oppure altri esempi presi a caso (VentureBeat, Augment, Property Portal Watch 1 e 2  ecc.) ma se non vogliamo dilettarci con la traduzione dall'inglese, troviamo decine di articoli anche in lingua italiana, a partire dalle grandi testate come La Stampa, Il Sole 24 ore, ancora Il Sole 24 ore, La Repubblica oppure (scelti a caso) The Digeon, Changes Unipol, Wired, 01.net, Evoluzione Telematica, EconomyUP o ancora testate specifiche per il settore immobiliare come Libero Pensiero Immobiliare, Coldwell Banker, Antonio Leone, Vivaldi Real Estate Investment Club, Youtrade, in alcuni blog di settore come Stralci&Aste, AnbiensVR Blog, Vendere in Edilizia oppure in libri di settore come "Mobile marketing immobiliare. Tecniche di mobile marketing per agenti immobiliari.". L'università Bocconi di Milano dal 2018 adotta i Virtual Tour nella formazione per il settore Real Estate Strategy.
Per trovare ulteriori informazioni basta utilizzare Google.

...e la Realtà Virtuale fuori dall'ambito immobiliare?
In questo articolo parliamo dei video 360° sfruttati nel Real Estate (Immobiliare anglofono) ma naturalmente vengono utilizzati in ogni ambito, spaziando dalle compagnie aeree (es. Emirates) ai produttori di Yachts, passando da tutti i produttori di auto mondiali (Peugeot, Mercedes, Cadillac, Hyundai, Kia, Lexus, Suzuki ecc.) alle sfilate di moda ed in ogni altro settore immaginabile (articolo di CorCom).
Persino il mercato del porno non è stato a guardare, circolano sempre più film pornografici che adottano la realtà virtuale (ma non mi sembra il caso di inserire degli esempi 😀).
Su Youtube sono nati interi canali dedicati ai video 360° che contano parecchie migliaia di utenti iscritti (es.questo, questo, questo, ecc). Youtube stesso ha creato un canale dedicato al VR che conta quasi 3 milioni di utenti iscritti.
In tutto il mondo nascono piattaforme foto/video, specializzate in contenuti 360°, che cercano di ritagliarsi una fetta di mercato facendo concorrenza a Youtube, ad esempio Veer, 360cities, 360Channel. Anche Vimeo (concorrente di Youtube) ha creato l'apposita sezione Vimeo360.
Tutte le principali emittenti TV mondiali si stanno attrezzando o producono già contenuti a 360 gradi, anche la Rai ha trasmesso eventi sportivi utilizzando questa tecnologia.
Anche il settore giornalistico si sta evolvendo per sfruttare la realtà virtuale (es. TheNewYorkTimes).
Nell'ambito musicale, sono sempre più gli artisti che creano videoclip a 360 gradi (es. Caparezza, Avicii, Muse, Fort Minor, Redfoo, Gorillaz, OneRepublic ecc.).
Il mondo dell'horror sta spopolando nel VR... sicuramente "immergere" gli spettatori negli ambienti tetri dona maggiore realismo e PAURA (es. Help, Rings, The Forest, Sleep Paralysis, Annabelle, Chamber of horrors ecc).
Naturalmente non potevano restarne esclusi i fruitori più voraci di nuove tecnologie: i bambini. Nascono sempre più contenuti a 360 gradi, anche in italiano (es. qui, qui, qui ecc.).
Mozilla Foundation (produttore di Firefox) sta lanciando un nuovo browser internet, riscritto da zero, realizzato appositamente per sfruttare la Realtà Virtuale. Il suo nome sarà "Firefox Reality".
Sono sempre più le aziende, come Apple (che è stata la prima con la sua Apple TV) che progettano televisori in grado di visualizzare video a 360°, in questo caso muovendo il telecomando si ruota il punto di vista del video.
La scuola (anche quella italiana) ha cominciato ad introdurre la realtà virtuale nei corsi di studio.
E' difficile censire i blog specializzati sull'argomento Realtà Virtuale, in tutto il mondo saranno più di un centinaio (Road To VRUpload VR,VRScoutVRFocusVirtual Reality ReporterThe Haptical News on Virtual Reality ecc.).
Se volessimo approfondire l'argomento, troviamo in commercio decine di libri ("Tutto quello che devi sapere sulla realtà virtuale", "Realtà virtuale e realtà aumentata: Nuovi media per nuovi scenari di business", "Realtà virtuale, aumentata e immersiva per la rappresentazione del costruito", solo per citarne qualcuno recente).
Conviene investire su aziende che trattano la Realtà Virtuale? E' possibile trovare, attraverso Google, studi di mercato per i prossimi anni (link, link ecc.).

Ma cosa serve per poter godere di questa tecnologia a 360 gradi?
Sia le fotografie che i video realizzati con tecnologia a 360° devono essere caricati su specifici server che permettono all'utente finale di poterli visualizzare. Chi la fa da padrone è sicuramente Google, che nel progetto Street View di Google Maps utilizza questa tecnologia (soprattutto foto) non solo per passeggiate virtuali per strada, ma anche dentro alcuni locali pubblici (ne parlo ampiamente in questo articolo, dato che sono Fotografo Certificato Google Street View).
Il principale server per i video a 360° è sicuramente Youtube, sempre di proprietà di Google, anche se tutte le piattaforme si stanno organizzando per poter gestire questa tecnologia. Anche Facebook supporta foto e video a 360°. Qui Zuckerberg ne parla nel 2015...


Per fruire invece di fotografie e video a 360° basta avere un qualsiasi dispositivo informatico di ultima generazione (computer, smatTV, smartphone, consolle giochi, smartradio ecc) che sia dotato di un browser web (il programma che utilizziamo per navigare su internet) e di una connessione internet abbastanza veloce. Possiamo visualizzare il contenuto a 360 gradi, muovendoci nell'ambiente, con l'ausilio del mouse o, se stiamo utilizzando uno smartphone, muovendo il telefono stesso.
Tutti i server web multimediali, per primo Youtube, adattano la qualità delle immagini alla velocità della connessione internet del fruitore. In questo modo se la nostra connessione non è velocissima potremo comunque vedere il video, ma con una qualità più bassa.

Ma senza parlare di progetti troppo futuristici, oggi nel mondo, ma soprattutto in Italia, chi compra e chi vende casa come può sfruttare la tecnologia 360°?
Oggi è possibile visitare virtualmente decine di immobili, 24 ore su 24, stando comodamente seduti davanti al proprio computer, decidendo poi di visitare di persona solo gli immobili che ci hanno incuriosito nel video preliminare. Un sistema sicuramente molto più comodo sia per chi cerca casa che per chi vende.
Non è obbligatorio, ma per godere ancora meglio di questa tecnologia a 360 gradi è possibile acquistare un visore in plastica (costo circa 10-20 euro) metterci dentro il proprio smartphone e visualizzare i video a 360 gradi preferiti. Si avrà l'impressione di essere "immersi" nel video stesso... un'esperienza da provare.
Se vuoi fare una passeggiata virtuale in alcune stradine del centro storico del mio paese, questo è un video che ho realizzato poco tempo fa...

Se invece vuoi vedere come viene utilizzata la tecnologia 360° nei video immobiliari puoi fare una ricerca su Google digitando "real estate 360 vr videos" o su Youtube, magari digitando "vr house tour", troverai migliaia di immobili...



Perchè chi vende casa dovrebbe utilizzare un video a 360°?
I motivi sono tanti, vediamo di elencare i principali...
⬤ Utilizzare uno strumento moderno per mostrare il proprio immobile, significa, agli occhi del  potenziale acquirente, che il venditore è una persona attenta e che ci tiene all'oggetto che sta vendendo.
Per fare un esempio parallelo, ma più semplice, se due utenti vendessero l'identica auto, allo stesso prezzo, ma uno la presentasse al potenziale acquirente sporca e disordinata all'interno, mentre il secondo la esponesse lucida e pulita in un autosalone, da quale auto saremmo più attratti? Sicuramente dalla seconda. Verrebbe spontaneo pensare che il primo venditore ci tiene poco alla propria auto se non reputa necessario nemmeno pulirla e riordinarla per presentarla decorosamente all'acquirente... forse non è un buon affare.
⬤ Chi vende fa entrare in casa solo le persone realmente interessate all'immobile, dato che hanno già visto il video. Eliminando inutili appuntamenti per curiosi, indecisi ecc.
⬤ Chi vende ha molte più probabilità di trovare un acquirente. Normalmente tante persone escluderebbero a priori una visita tradizionale, magari perchè l'immobile è in un'altra zona da quella desiderata, è più grande o più piccolo di quello immaginato. Invece, con un video, non dovendo fissare appuntamenti e perdere tempo, l'immobile verrebbe comunque visitato virtualmente anche da chi l'avrebbe escluso a priori e magari apprezzato per altri aspetti, che lo farebbero prendere in considerazione dal potenziale acquirente.
⬤ Si amplia notevolmente il bacino geografico dei potenziali acquirenti. Ricordiamoci che un immobile in vendita potrebbe interessare anche utenti residenti nei paesi adiacenti oppure concittadini distanti, che normalmente avrebbero molte difficoltà a cercare casa a distanza.

E chi cerca casa perchè apprezza i video immobiliari a 360°?
⬤ Perchè in una sola serata è possibile visitare anche 20 immobili, stando comodamente seduto in poltrona, fissando appuntamenti solo per quelli più interessanti.
⬤ Perchè si possono visitare tutti gli immobili in vendita in città, anche quelli che sulla carta escluderemmo a priori perchè troppo differenti dai nostri progetti iniziali.
⬤ Perchè in caso di dubbi possiamo rivedere quante volte vogliamo lo stesso immobile senza infastidire nuovamente i proprietari o i residenti.
⬤ Perchè si possono visitare immobili in altre città senza spostarsi in continuazione.

Perché un venditore dovrebbe accollarsi il costo per la realizzazione di un video 360°?
In realtà un servizio così comodo al venditore può costare zero... spiego i motivi…
La tipologia di servizio può variare tantissimo, quindi anche i relativi prezzi,  ma facciamo un’ipotesi minima e abbastanza standard: un venditore di un appartamento che vuole un video a 360° per promuovere la vendita dell’immobile.
Ipotizziamo che questo tipo di servizio costi 300 euro. Questa cifra può non essere una spesa per chi vende.
1) Mediamente, per ogni visita di un potenziale acquirente, fra l’organizzare gli appuntamenti, il tempo per riordinare casa e la visita vera e propria va via almeno un’ora e mezza ogni volta. Ipotizziamo di essere fortunati e di vendere l’immobile alla ventesima visita, avremo dedicato alle visite almeno 30 ore del nostro tempo, che potrebbero essere equiparate a 4 giorni lavorativi. Se invece riuscissimo a limitare le visite esclusivamente alle persone realmente interessate all’appartamento, risparmieremmo parecchie delle ore perse inutilmente. Adesso tocca a noi quantificare quanto vale il nostro tempo.
2) Nel 99,9% delle compravendite immobiliari, quando si è trovato un acquirente, avviene una trattativa sul prezzo. Cioè in quasi tutti i casi l’acquirente cerca di risparmiare “limando” il prezzo dell’appartamento e dall’altra parte il venditore cerca di limitare eccessive “limature”.
In una vendita immobiliare, trattandosi di cifre importanti, il costo del servizio video può essere facilmente trasferito dal venditore all’acquirente. Faccio un esempio pratico: la richiesta per un appartamento è 170.000 euro, il potenziale acquirente propone 160.000 euro. Ci si potrebbe accordare per 165.000 euro. Il venditore che vuole accollare il prezzo del servizio all’acquirente può fissare il prezzo minimo a 165.500 euro. In questo modo il venditore ha solo anticipato la somma ma in realtà il servizio l’ha pagato l’acquirente.
3) Solitamente un immobile ha un valore importante. Se si decide di vendere è perché il valore dell’immobile deve essere riutilizzato per altri scopi. Quindi tenere bloccato un capitale, in attesa della vendita ha un valore, che potrebbe essere calcolato in euro. Per averne conferma basterebbe chiedere un rinvio di un qualsiasi pagamento, ci si rende subito conto che tenere fermo un capitale comporta un costo.
Per fare un esempio pratico, se vendiamo un immobile dal valore di 200.000 euro, dopo sei mesi il prezzo di vendita sarebbe lo stesso (anzi saremmo tentati al ribasso per cercare di venderlo), lo stesso valore depositato in banca ci avrebbe fruttato almeno 1000 euro.
Quindi adottare un sistema che permetta maggiore visibilità e una vendita più veloce del tuo immobile può essere considerato un risparmio non una spesa. Tradotto in euro, vendere un immobile 3 mesi prima, grazie ad un video 360°, ripagherebbe l’investimento iniziale del video.

L'articolo de Il Sole 24 ore "Con la visita virtuale si vende prima"

…e un’agenzia immobiliare perché dovrebbe utilizzare i video 360°?
Se il video 360° fosse commissionato da un’agenzia immobiliare si tratterebbe di una situazione un po' differente.
Le agenzie normalmente investono importanti somme per pubblicizzare gli immobili in vendita e non è detto che riescano a trovare il giusto acquirente nel periodo del mandato. Potrebbero azzardare investimenti pubblicitari più cospicui solo nel caso di un incarico di vendita abbastanza lungo e soprattutto in esclusiva (è ovvio che un’agenzia che investe in pubblicità non può rischiare che poi la vendita venga fatta da un’altra agenzia che ha investito zero).
Uno dei vantaggi sarebbe quello che, se un potenziale acquirente si recasse in agenzia, l’agente potrebbe mostrare subito i video immobiliari, per poi fissare appuntamenti fisici solo per gli immobili che interessano veramente.
Questa tecnica è molto interessante soprattutto per un altro aspetto...
Molto spesso un potenziale acquirente va in agenzia chiedendo di un immobile che deve rispettare dei vincoli precisi, ad esempio solo in una certa zona, composto in un certo modo, non oltre un certo prezzo ecc. Quindi si escludono a priori tutte le proposte fuori da questi vincoli. In realtà, fra quelli esclusi ci potrebbero essere immobili apprezzabili per altre caratteristiche, ma per coglierle bisognerebbe visitarli tutti.
Tendenzialmente l’agente cerca di far fare visite anche su immobili che non rispettano esattamente i vincoli imposti, proprio perché potrebbero piacere per altri motivi, ma così facendo si rischia di perdere tempo e di infastidire i potenziali acquirenti o i residenti dell’immobile.
Con i video immobiliari a 360 gradi il problema è risolto perché, in agenzia, l’agente immobiliare può mostrare tutti gli immobili che ritiene opportuni, anche se fuori dai vincoli richiesti. Per poi fissare nei giorni successivi gli appuntamenti solo per quelli che hanno destato interesse. E’ in questi casi che ci si rende conto di quanto sia vera la frase di Steve Jobs “La gente non sa quello che vuole finché non glielo si mostra”.
Inoltre, con i video immobiliari 360°, si facilita notevolmente la collaborazione fra agenzie, ovunque si trovino nel mondo. Non dimentichiamo che i potenziali acquirenti possono anche trovarsi nei paesi limitrofi, in altre regioni o addirittura all'estero. Infatti stanno nascendo i primi team di agenti immobiliari organizzati a livello mondiale, adottano i video 360° per proporre immobili in altre nazioni.



Ecco un video dimostrativo, realizzato da me, di un appartamento a Ruvo di Puglia:
Per osservare qualche particolare è possibile mettere in pausa il video e ruotare il punto di vista.
Qui un video realizzato per un'agenzia immobiliare:


Nonostante la tecnologia sia abbastanza recente, in Italia sempre più operatori stanno utilizzando i video immobiliari a 360°, solo su Youtube si contano migliaia di video caricati negli ultimi 24 mesi.
Osservando il fenomeno, però ho potuto constatare molti errori grossolani che non permettono di sfruttare al massimo questa tecnologia.
Ho intenzione di realizzare, prossimamente, un post con gli esempi pratici degli errori più comuni commessi nei video a 360 gradi.





FOTOGRAFO CERTIFICATO GOOGLE STREET VIEW "GADALETA MASSIMILIANO"

Nessun commento:

Posta un commento